Jan Adámek: Naší výhodou je, že jsme z branže

Hotelový trh prochází v posledních měsících výrazným oživením. Projevilo se to i na obchodu s hotelovými realitami? A jak vůbec nejlépe hotel nebo restauraci koupit či prodat? O tom jsme hovořili s Janem Adámkem, jednatelem JAN Hospitality. Nejprve jsme ale zjišťovali, čím je specifická realitní činnost v sektoru HORECA.

JAN Hospitality je konzultační a realitní divize realitní kanceláře JAN Reality. Pro řadu klientů děláme odborné poradenství. A k tomu samozřejmě prodej a pronájmy – hotelů, restaurací a dalších komerčních objektů. Abychom mohli uspět v této oblasti, musíme být odborníky na fungování hotelu, na obchodní a marketingové strategie, na náklady a provoz, a dokonce i na daňové a právní poradenství. Hotelovou divizi naší společnosti vloni posílil Václav Hříbal, který je velmi zkušený v oblasti hotelového obchodu a marketingu.

Od činnosti běžné realitní kanceláře se tato práce liší tím, že je nutná hluboká odborná znalost problematiky, a že to není jenom prodej nemovitosti za X Kč za metr čtvereční. Naší výhodou je, že jsme z branže a máme navázané dlouholeté kontakty u nás i v zahraničí. Řada lidí na trhu nás zná, známe v zásadě všechny klíčové dodavatele, umíme klientům vyřešit to, co je zrovna nejvíce pálí. Nejčastěji pomáháme hoteliérům, kromě prodeje či koupě, zvýšit obrat, snížit náklady a zlepšit fungování F & B sektoru. A pak se jedná o investice – klienti chtějí, abychom jim spočítali tržní cenu jejich podniků, připravili projekt a zajistili financování v bance.

Proč je výhodné nakupovat/prodávat hotely či restaurace přes realitní kancelář, a ne vlastními silami?

Myslím, že na jakoukoliv větší transakci je dobré použít ­experty. Předně jde o určení tržní ceny. Jsme tu od toho, abychom spočítali pomocí 3–4 metod tržní cenu a tu ­klientovi vysvětlili. Pak se může lépe rozhodnout, jestli a za kolik prodá či koupí. Pro kupující klienty připravíme plán tržeb a nákladů, takže hned vidí, jak bude investice výhodná, a jak velkou splátku úvěru si mohou dovolit. Jelikož jsme v tom školeni a máme dlouholetou praxi, umíme pro klienty dojednat zajímavou cenu. Odměna za naše služby bývá bohatě pokryta výhodnější kupní cenou.

Opomenout nelze ani emoční stránku věci. Klient má často k prodávanému hotelu osobní vztah, protože ho léta budoval a nechal v něm kus života. A my přinášíme pro další jednání vnější, nezávislý pohled. Již jsme byli svědky toho, že když šlo o vyjednávání ceny, sám majitel nemovitosti (v rámci emocí) odsouhlasil na místě slevu vyšší, než bylo nutné. A v neposlední řadě je tu profesionalita. Celý proces má zcela jinou kulturu, když si najmete profesionálního partnera, který připraví všechny podklady, zorganizuje schůzky, připraví vždy vše potřebné a prodej hotelu dotáhne do úspěšného konce. Z naší zkušenosti vyplývá, že prodej přes zkušeného odborníka se vyplácí jak časově – bývá výrazně kratší, tak i finančně – expert vždy stojí na straně svého klienta a ví, kam může s cenou zajít.

Jak poznám onoho zkušeného odborníka, resp. dobrou rea­litku?

Obecně se domnívám, že klasické realitní kanceláře nejsou pro prodej hotelů vhodné. Protože tomu obvykle, při vší úctě, moc nerozumějí. Dobrý poradce se pozná podle toho, že má zkušenosti, rozumí oboru i danému hotelu a chápe jeho potenciál. Na nás se často obracejí právě makléři z těchto realitních kanceláří a žádají o spolupráci. Váš poradce/prodejce by vám měl být ­sympatický, důvěryhodný, mě­li byste s ním mít chuť spolupracovat.

Jaká je aktuální situace na trhu s hotely, restauracemi a dalšími nemovitostmi v cestovním ruchu? Vyplatí se nyní nakupovat, či prodávat?

V Praze je velká poptávka po hotelech na Praze 1, a pak po těch kvalitních a dobře udržovaných v ostatních částech města. Živý je trh i v Brně. V ostatních částech Česka zatím zvýšený zájem kupovat nepozorujeme, ale dá se očekávat. Letošní rok by mohl nastartovat nový trend, kdy Češi více jezdí po českých a moravských zemích. Před dvěma roky se moc nedařilo například Mikulovu nebo Hodonínu, a zkuste si tam teď na last minute rezervovat hotel – mají plno.

Protože jsou banky nakloněny poskytování úvěrů, a úroky jsou nízké, dá se čekat, že přibude zájemců o investiční příležitosti i v tomto odvětví. Také pomalu končí jedna generace hoteliérů a restauratérů, a pokud nemají v rodině komu podnik předat, budou chtít prodat.

Jak se podle vás bude tuzemský trh dál vyvíjet?

U části segmentu dojde k výrazným změnám kvůli EET. Dá se očekávat, že nemálo restaurací se objeví v nabídce na realitním trhu. Český hotelový trh je velmi roztříštěný, takže můžeme očekávat nástup velkých řetězců do regionů, a to zejména formou franšízy. Také se těšíme, že vzniknou, a již vznikají, silné skupiny, které si budou hotely pronajímat a kvalitně se o ně starat. Majitel nemovitosti bude mít od nájemce jistý příjem, bude investovat do infrastruktury hotelu, a hotel bude vzkvétat. Dnes se bohužel stává, že jednotliví nájemci hotel spíše vybydlí a pak jdou zase jinam. Prosperující podnik se dá samozřejmě prodat za lepší peníze.

Pozorujeme velké přeskupení vlastnictví hotelů a penzionů na horách – Krkonoše, Jizerské hory, Šumava – dohromady je zde cca 200 ubytovacích zařízení na prodej. Většina nabídek je však nadhodnocená a prezentace amatérská, a takovéto nemovitosti najdou svého kupce jen těžko.

Co mě v poslední době těší ze všeho nejvíce, je vzrůstající profesionalita v oboru napříč celou republikou. Hoteliéři i majitelé restaurací se více zajímají o potřeby svých hostů, a je to vidět. Ku prospěchu všech.

Foto: Jan Hospitality