Tímto článkem otevíráme zbrusu nový seriál, v jehož jednotlivých dílech se zamyslíme nad vybranými oblastmi hotelového businessu. Tentokrát si na paškál vezmeme hotelový development v České republice a podíváme se, jak se na něm podepsala ekonomická krize minulých let.
Začít tento článek větou o tom, co vše negativního nám ekonomická krize přinesla, by bylo více než otřepanou frází. Jak sami pozorujeme, hotelový development zaznamenal v České republice v posledních letech bouřlivý rozvoj. Nárůst ubytovací kapacity se rok od roku zvyšoval, aniž by bral v potaz propad cestovního ruchu, tedy menší počty turistů. Na území České republiky je evidováno více než 4 500 různých ubytovacích zařízeních. Toto oficiální číslo je vzhledem k velikosti naší republiky více než zarážející. A to se ještě nikomu nepodařilo spočítat, kolik tzv. „neoficiálních" ubytovacích kapacit, tedy načerno pronajímaných bytů apod., náš trh nabízí. Hotely se diametrálně odlišují od jiných druhů podniků, ale zejména od nemovitostí, vytvářením každodenních pobytů s výkyvy v obsazenosti, které mají za následek nepravidelné a mnohem více ohrožené výnosy.
Hotely jsou specifickým druhem podnikání i z hlediska požadavků na jednotlivé druhy poskytovaných služeb, které se odrážejí v důležitosti odborného vedení, určité flexibilitě a intenzitě jednotlivých pracovních činností. Pro správné investiční rozhodnutí je nezbytné pochopit cyklický a dynamický charakter hotelového trhu, který v dnešní době spíše stagnuje. I přes pozitivní výhledové zprávy, které poukazují na lepšící a stabilizující se trh v hotelnictví, se úplně pozapomnělo na další hrozbu, která se na hoteliéry kvapem blíží, a to je ta skutečnost, že se DPH zvedne na 14 procent. Ano, někteří sice mohou operovat tím, že 14procentní sazba je ještě „únosná", ale tato úprava bude mít na hotelnictví negativní dopad. A nejenom na ně – s touto úpravou jsou spojeny dražší vstupy veškerého sortimentu, dotýkající se již zaběhlého hotelového provozu, a pokud se týká nové výstavby hotelů, developeři již raději zvažují své investice do tohoto obchodního segmentu omezit.
Developeři, kteří si propočítali ekonomickou návratnost při svých nových hotelových projektech, zjistili, že dřívější průměrná 10–15letá návratnost se v dnešní době prodlužuje na 20–25 let, a proto se raději rozhodli své plánované hotelové projekty „zakonzervovat" a prodloužili svá již vydaná územní rozhodnutí se stavebními povoleními na dobu nezbytně nutnou, tedy do té doby, než se najde vhodný investor, který by od nich takto připravené komplexní projekty odkoupil. V posledních 10 letech se vynořily i takové projekty, kdy vlastníci činžovních a panelových domů, případně majitelé menších nemovitostí vhodných pro provoz malých penzionů, nechali za nemalé finanční prostředky přestavět tyto své objekty na ubytovací hotelové kapacity, za vidinou ekonomického zisku, kdy dle svých propočtů raději volili tu variantu, která by jim přinesla rychlejší finanční obrat při pronajímání „hotelových pokojů" oproti měsíčnímu pronájmu bytů. Bohužel ekonomická krize a následná situace na trhu hotelového businessu je přinutila začít přemýšlet o tom, jak by tyto „hotelové" kapacity přeměnili zpět na byty nebo kanceláře, nebo zda tyto nemovitosti úplně prodat. A to se už také děje. Hotelový development šel a stále ještě jde tzv. ruku v ruce s bankovním businessem, neboť málokterý developer sáhne do svých „úspor", aby hotelový projekt vybudoval za své peníze. V minulých letech banky velice rády poskytovaly finanční krytí hotelových projektů, ale v poslední době zvažují finanční půjčky do tohoto segmentu z důvodu delší návratnosti omezit ne-li úplně zastavit.
Na trhu s nemovitostmi je v současné době již dostatečné množství hotelů, které by jejich majitelé rádi nabídli k prodeji. Najít ale vhodného kupce je častokrát pro realitní makléře nadlidským úkolem. I přes tento „výprodejní hotelový boom", který se až na malé výjimky nedaří, se stále najdou investoři, kteří chtějí vložit svůj ekonomický kapitál do výstavby nových hotelových objektů. Můžeme jen doufat, že jich, hlavně v našem hlavním městě, již tolik nebude. Pokud se bude hotelový development ubírat stejným tempem jako tomu bylo v posledních 22 letech, a to i přes varovná čísla a ekonomické výstupy z hotelového segmentu, které se denně objevují, pak finanční částky vložené do hotelové výstavby budou tzv. „nevratnou investicí", která očekávání svých investorů nesplní a z tohoto začarovaného kruhu nebude cesty ven.
 Autorem textu je PhDr. Mgr. Marek Merhaut, MBA, vedoucí katedry hotelnictví Vysoké školy hotelové v Praze.
E-mail: merhaut@vsh.cz |