Dlouhodobé ubytování u nás a ve světě

Následující studie společnosti Labartt Investment se věnuje konceptu tzv. extended stay, tedy dlouhodobějšího ubytování. Tento fenomén již není zcela cizí ani českému trhu. Studie proto poukazuje na rozdíly v USA a v Evropě a detailněji se věnuje některým specifickým trhům, český nevyjímaje. Autoři studie se zaměřili i na oblast standardizace v oblasti extended stay ubytování.

Historie a současnost extended stay ubytování

Poptávka po extended stay ubytování (dlouhodobějším ubytování) existuje již od dob, kdy cestovatelé začali mít více času a zároveň chuť strávit nějakou dobu mimo domov a práci. Extended stay koncept vznikl v 19. stol. v Anglii. V té době si návštěvníci pronajímali apartmánové domy a k cestování využívali výhradně koňská spřežení. Cestování však bylo mnohem více volnočasovou aktivitou, než je tomu v dnešní době.

V současnosti sektor extended stay ubytování nabízí rozličné produkty v různých částech světa. Extended stay ubytování využívají nejen cestovatelé, kteří cestují za odpočinkem, jak tomu bývalo dříve, ale především pracovníci mezinárodních společností cestující za prací či obchodem.

V době, kdy hotelový průmysl vstoupil do 21. století, extended stay koncept ubytování představuje významnou příležitost pro hotelové společnosti, developery a investory. Zájem o extended stay koncept byl vzbuzen především možností dosáhnout vysokých ubytovacích marží a taky vysoké obsazenosti, která obvykle překračuje průměry hotelového průmyslu. Ve skutečnosti může extended stay koncept představovat „win – win“ situaci pro majitele hotelů a investory. Vyšší obsazenost, nižší náklady na výstavbu a kratší čas potřebný na „stabilizaci“ extended stay projektu jsou atraktivní jak pro evropské, tak i pro americké hoteliéry. Pro zajímavost londýnské extended stay projekty dosahují vyšší obsazenosti pokojů než klasické hotely, které již tak vykazují velmi dobrou obsazenost v porovnání s jinými hotelovými trhy. Jako vhodný typ ubytování pro business klientelu byl extended stay koncept objeven ve Spojených státech v roce 1974, když Marriott otevřel svou první „Residence Inn“.

Co je vlastně extended stay?

Ačkoliv je extended stay produkt rozdílně vnímán v Evropě a na americkém kontinentu, můžeme zde nalézt některé společné znaky. Obecně můžeme říci, že se jedná o komerčně provozované ubytování na delší dobu v apartmánech nebo suitech s jednou nebo více místnostmi, které se podobají klasickým bytovým jednotkám 1+kk, 2+kk atd.

Extended stay ubytování můžeme obecně rozdělit do tří kategorií:
• all-suites hotel
• apartmánový hotel neboli aparthotel
• serviced apartment

All-suites hotely se nacházejí převážně ve velkoměstech a svým charakterem se podobají klasickým hotelům. Od klasických hotelů se odlišují tím, že ubytování je výhradně poskytováno v pokojích se dvěma místnostmi – obývací pokoj a ložnice. All-suites hotel nabízí oproti klasickému hotelu méně služeb a taky méně společných prostor.

Apartmánové hotely poskytují ubytování především v apartmánech. Jedno nebo dvoupokojové apartmány jsou vybaveny plně funkční kuchyní, popřípadě kuchyňským koutem. Ostatní služby apartmánového hotelu jsou značně limitované, a to i z důvodu nižšího počtu zaměstnanců. Stravování je většinou omezeno na podávání snídaní ve společné snídaňové místnosti. Apartmánové hotely jsou oblíbené především turistickou klientelou.

Serviced apartments (v Německu Boarding-house) jsou převážně luxusní apartmány, k nimž se vztahují určité služby. Apartmány se nacházejí v „apartmánových residencích“ a odlišují se od sebe různou velikostí, designem a různým počtem místností. Součástí apartmánů je plně vybavená kuchyň (včetně myčky na nádobí, trouby na pečení), popřípadě kuchyňský kout, koupelna, obývací část a ložnice. Služby, které přímo nabízí „apartmánová residence“, jsou značně omezené a zahrnují především služby recepce, týdenní úklid apartmánů, prádelnu a omezené sportovní čí relaxační aktivity – převážně malá posilovna a sauna. Ostatní požadované služby hostům zajišťuje recepce formou outsourcingu (snídaně, čištění a praní oděvů, transfery, nákup potravin, donáška jídel z restaurací atd.). Společné prostory jsou v „apartmánových residencích“ značně omezené. Nenacházejí se zde velké hotelové lobby ani restaurace. Snídaně jsou servírovány převážně na pokojích, popřípadě v malých snídaňových místnostech. Serviced apartments jsou typické pro ubytovávání firemní klientely – ubytování firemních expatriotů, expertů, IT odborníků, manažerů atd. Klienti zde pobývají především delší dobu – týden až několik měsíců.

Většina „apartmánových residencí“ poskytuje i klasické hotelové ubytování na jednu noc, ale u některých je stanoven minimální počet dní pobytu (většinou 5 dní).

USA a Evropa

Tradice a definice extended stay ubytování je v různých zemích různá. Například all-suites hotely nabízející veškeré služby, které jsou dostupné v prvotřídních hotelech, patří v USA mezi extended stay ubytování, zatímco v Evropě nejsou tato zařízení považována za „klasické“ extended stay ubytování. Naopak apartmánový hotel neboli aparthotel je primárně evropský výraz. Serviced apartment, které jsou známé v USA jako „corporate housing“, jsou v Německu známé pod pojmem „Boardinghouse“. Ve středo a východoevropských městech se pojem „serviced apartment“ používá i pro označení jednotlivých apartmánů, které jsou umístěny v různých budovách a jsou souhrnně provozovány jedním operátorem (např. CK), popřípadě jsou jednotlivě pronajímány přímo majitelem.

Embassy Suites patří mezi americkými extended stay řetězci k značkám nejvyšší kvality

Rozdílné chápání extended stay ubytování v různých zemích můžeme připsat rozdílnému historickému vývoji tohoto typu ubytování. V USA bylo extended stay ubytování přijato hotelovým průmyslem jako další variace hotelového ubytování. Hotelové společnosti, jako je Marriott, vstoupily do sektoru „firemního bydlení“ se svými extended stay „hotely“ zaměřenými převážně na firemní klientelu. Extended stay koncept ubytování představuje doplňkový komerční podnik napojený na hotelový development. Na rozdíl od USA, v Evropě koncept extended stay ubytování vyrostl jako oddělený komerční koncept, a to hlavně ve Velké Británii a Francii. V Německu se extended stay koncept objevil začátkem 90. let, kdy hotelové investice a výstavba bytů nebyly pro investory tak atraktivní, ale zdálo se, že kombinace těchto dvou rozdílných typů investic je potenciálem pro dobrý zisk.

Rozdílnost mezi USA a Evropou spočívá i v dostupnosti dat o výkonnosti extended stay trhu. Zatímco v USA je tento segment zpracováván v rámci hotelového průmyslu, v Evropě je velmi těžké získat statistiky o výkonnosti tohoto trhu, a to především díky nepříliš velké nabídce extended stay objektů a poměrně malém trhu v některých městech. Z toho vyplývá téměř nemožnost porovnávat trhy jednotlivých měst či zemí.

Rozdílnost extended stay projektů v USA a v Evropě můžeme taky spatřit v jejich umístění. Evropské „serviced apartments“ jsou tradičně umístěny v městských centrech, kde je silná celoroční turistická a firemní poptávka. Z toho vyplývá, že většina těchto projektů vznikla přebudováním různých objektů než novou výstavbou, a proto jich zde nalézáme méně nebo menší apartmány než u porovnatelných extended stay objektů v USA.

V USA jsou extended stay objekty umístěny především v příměstských oblastech, obvykle v blízkosti office parků, nemocnic či seniorských komunit. Extended stay ubytování je i zde využíváno turisty, ale lokalita je volena spíše tak, aby vyhovovala firemní klientele. Z těchto důvodů –příměstská lokalita, orientace na firemní klientelu – trvalo americkým operátorům mnohem déle vybudovat domácí trh, než tomu bylo u jejich evropských kolegů.

Extended stay v USA

Spojené státy americké

Extended stay trh v USA je nejvíce rozvinutým trhem na světě. Trh USA je primárně složený ze tří extended stay produktů: 1. all-suite hotels, 2. limited service hotels, 3. serviced apartments – trh firemního bydlení.

All-suite hotely jsou relativně běžné v oblasti velkoměst. Hotely nabízejí všechny klasické hotelové služby a ubytování poskytují v pokojích se dvěma místnostmi – ložnice a obývací pokoj. Společné prostory jsou omezené.

Extended stay řetězce působící v USA

Zdroj: Arthur Andersen

Apartmány v apartmánových hotelech jsou vybaveny kuchyní, popřípadě kuchyňským koutem a můžou se skládat z jedné nebo dvou místností. Tyto hotely jsou často zařazeny do kategorie „budget“ nebo „economy“. Hotely jsou typické tím, že poskytují minimum služeb a z tohoto důvodu je taky odvozen nižší počet stálých zaměstnanců. Servis pokrmů a nápojů je obvykle omezen na podávání snídaní ve snídaňových místnostech. Hotely většinou nevykazují zisk z pokrmů a nápojů.

Serviced apartments, které jsou určeny zejména pro firemní klientelu, se obecně považují za oddělený sektor extended stay ubytování. Objekty této kategorie se od sebe rozlišují především velikostí nabízených apartmánů. Apartmány disponují plně vybavenou kuchyňkou, ostatní nabízené služby zahrnují pouze denní recepci a týdenní či dvoutýdenní úklid. V objektu se nenacházejí společné místnosti, salonky ani snídaňová místnost.

Extended stay v Evropě

Velká Británie
Jak už bylo řečeno, extended stay ubytování se poprvé objevilo v Anglii v 19. století. Tehdy ještě mělo cestování spíše odpočinkový charakter. V současné době tento sektor ubytování je zaměřen na pokrývání potřeb korporátní klientely – především top manažerů. Ubytování je poskytováno v apartmánech popřípadě suitech s jednou či více místnostmi.

Kategorii all-suites hotelů v Praze zastupuje například andel’s Suites Prague. Apartmány i suites se designem a vybavením velmi podobají sousednímu andel’s Hotelu Prague.

Jedním z nejrozvinutějších extended stay trhů v Evropě je trh Velké Británie. Nejběžnějším extended stay produktem jsou serviced apartments, ale i aparthotely postupně zvyšují svůj podíl na extended stay trhu. Původně bylo extended stay ubytování určeno především pro top manažery a zámožné cestovatele, ale s nárůstem extended stay objektů střední třídy se toto ubytování stalo dostupné i pro méně zámožné klienty.
Největší nabídka extended stay ubytování je koncentrována v Londýně. Londýn představuje nejrozšířenější trh firemního ubytování nejen ve Velké Británii, ale i v rámci celé Evropy. 54 % extended stay objektů nabízí nejvyšší komfort ubytování, střední třídu reprezentuje 46 % objektů. Londýnské aparthotely reprezentují především značky Orion a Citadines, které jsou součástí Westmont Hospitality. Největší hráči na poli serviced apartment jsou Park Lane Apartments a Cheval Group.

Francie a Španělsko
Ve Francii a ve Španělsku jsou aparthotely a serviced apartments stále zaměřeny spíše na turistickou klientelu. Aparthotely a serviced apartments jsou budovány především v turistických resortech, ať už na pobřeží Středozemního moře, či v horských oblastech. Nejznámějšími značkami působícími na těchto trzích jsou: Orion, Citadines, Iberostar Hotels & Aparthotels, Domaines du Soleil, Maeva Latitude a Pierre & Vacannes.

Německo
V Německu jsou rozšířeny především apartment hotely a serviced apartments – „boarding houses“, které jsou přizpůsobeny zejména firemní klientele. Největšími hráči německého extended stay ubytování jsou:

Serviced apartments:
• DeragHotel and Living
• Lindner Boardinghouse-Apartments
• Acora
• Appartementhaus

Apartment hotely:
• Blattl s Solitaire
• Achat

Tradiční hotely s různým počtem extended stay apartmánů:
• Inn Side Residence
• Lindner
• Derag
• Achat

Německé apartment hotely disponují obvykle 100-150 ubytovacími jednotkami, snídaňovou místností a recepcí fungující 24 hodin denně. „Boarding houses“ disponují obvykle prostornějšími apartmány s větší plně vybavenou kuchyňkou. Na rozdíl od apartment hotelů však nedisponují společnou snídaňovou místností a služba recepce je omezena jen na denní dobu.
Extended stay ubytování v České republice

Česká republika – Praha

První extended stay objekty se objevily v Praze začátkem 21. století. V současné době se zde nachází několik apartmánových residencí, aparthotelů a jeden all-suites hotel.

Co se týče provozování apartmánových residencí (serviced apartments), tak na pražském trhu zaujímá vedoucí postavení společnost ORCO Group, která pod svou značkou MaMaison Residences provozuje 5 residencí. Dalším významným hráčem na pražském trhu s extended stay ubytováním jsou bezesporu Marriott Executive Apartments, které nabízí v jedné budově největší počet „serviced apartments“ (53). Mezi apartmánové residence s menším počtem apartmánů patří residenční komplex „Zvonařka“. Dále můžeme v Praze nalézt poměrně velké množství jednotlivých apartmánů, které jsou pronajímány na krátkou, či delší dobu. Tyto apartmány jsou pronajímány většinou prostřednictvím operátora (cestovní kancelář, agentura atd.) popřípadě přímo majitelem. Služby vztahující se k těmto apartmánům jsou však většinou omezeny jen na úklid a výměnu prádla. Podle dostupných informací plánuje v Praze vystavět apartmánové residence i lídr evropského trhu Citadines APART HOTEL.

Francouzské aparthotely jsou zaměřeny hlavně na turistickou klientelu. Na snímku Mercure Aparthotel Le Scenario v Boulogne Billancourt.

Kategorii all-suites hotelů v Praze zastupuje andel’s Suites Prague. Vzhledem k tomu, že všechny apartmány a studia disponují kuchyňkou popřípadě kuchyňským koutem, mohli bychom tento „hotel“ označit spíše za apartmánový hotel. Andel’s Suites Prague jsou výjimečné ještě tím, že jsou přímo propojeny s andel’s hotel Prague. Andel’s Suites sice disponují vlastní recepcí, ale pro komunikaci s hostem se využívá většinou hlavní recepce, která je společná pro hotelovou a suitovou část. Hosté ubytováni v suitech mohou rovněž využívat všech hotelových služeb.

Aparthotelů můžeme v Praze nalézt několik (např. Aparthotel LUBLANKA, Aparthotel KAREE, Aparthotel Amadeus). Aparthotely se liší od serviced apartments především strukturou klientely. Aparthotely jsou využívány ve větší míře turistickou klientelou, i když i firemní klientela tvoří významný segment poptávky.

Standardizace & extended stay produkt

Česká republika a Slovensko
V současnosti česká ani slovenská oficiální klasifikace ubytovacích zařízení neobsahuje kategorii ani nedefinuje pojem extended stay ubytování (All-Suite-Hotel, Apartmánový hotel, Serviced apartment), a proto ani neexistuje standardizace pro tento typ zařízení. Podle dostupných informací se zatím neuvažuje o vydání standardů pro tento typ ubytování, proto je nějaké oficiální označení těchto zařízení v nedohlednu. Okolní státy jsou v tomto ohledu napřed. Jedná se především o Rakousko, Německo a Maďarsko.

Rakousko
V Rakousku existují oficiální standardy, podle kterých se dá apartmánová residence zařadit do * až ****. Tyto standardy jsou dostupné na www.hotelsterne.at.

Německo
Německá oficiální klasifikace ubytovacích zařízení neobsahuje kategorii extended stay ubytování, ale definuje pojmy All-Suite-Hotel, Aparthotel – Apartmenthotel a Boardinghouse – Serviced Apartment.

All-Suite-Hotel je hotel, ve kterém je ubytování poskytováno pouze v pokojích typu suite.
• suite: ubytování poskytované ve vzájemně oddělených, propojených místnostech s lůžkem (ložnice) a sedací soupravou (obývací pokoj)

Aparthotel nebo Apartmánový hotel je hotel, ve kterém je ubytování poskytováno ve studiích nebo apartmánech.
• studio: ubytování v jednom pokoji s kuchyňským koutem
• apartmán: ubytování poskytující oddělenou místnost pro spaní a místnost se sedací soupravou a kuchyňským koutem

Boardinghouse (ServicedAapartment) je forma ubytování vyskytující se převážně v městském okolí, ve kterém je možné ubytovat se na delší dobu. Poskytované služby mohou sahat od velmi malé nabídky až po služby rovnající se hotelovému prostředí.

V Německu mohou jednotlivé extended stay objekty při zařazování do jednotlivé třídy využít oficiální hotelovou klasifikaci, která je dostupná na www.klassifizierung.de.

Dále zde společnost Apartmentservice společně s TÜV Rheinland Industrie Service GmbH vyvinuli standardizaci přímo pro apartmánové residence (v Německu známé pod pojmem Boardinghouses). Konkrétní standardy však nejsou veřejně dostupné. Společnost působí jako poradenský orgán developerů a investorů, kteří budují apartmánové residence. S investory a developery konzultují výstavbu apartmánové residence, doporučují velikost ubytovacích jednotek, škálu poskytovaných služeb a vybavení jednotlivých apartmánů. Na základě toho, jak investoři jednotlivá doporučení naplní, je apartmánová residence zařazena do jedné z tříd (Economy = AA, Value = AAA, Superior = AAAA, Excellent = AAAAA) a je jí vydán certifikát, který má platnost po dobu 3 let (každoroční kontrola plnění kritérií).

Maďarsko
Maďarská zákonná klasifikace ubytovacích zařízení rozlišuje zařízení typu aparthotel. Zařízení tohoto typu může být zařazeno do *** až ***** . Podrobné standardy, podle kterých se zařazují aparthotely do jednotlivých tříd, se nám nepodařilo získat.

Polsko
Podle dostupných informací neexistuje v Polsku žádná oficiální ani neoficiální standardizace pro jakýkoli typ extended stay ubytování.

Pro Labartt Investment a.s.
Ondřej Zajíc a Jan Ficek
Foto: Leonardo.com

Použité zdroje:
Bottom Line Rules With Extended Stay, Arthur Andersen
www.hotel-online.com
www.hotelsterne.at
www.klassifizierung.de
www stránky jednotlivých extended stay řetězců
vlastní šetření a poznatky o extended stay ubytování