Prodej ubytovacího zařízení: pohled majitele vs. investora

Investoři zvažující akvizici ubytovacího zařízení si mají možnost vybrat z nabídky přibližně tisícovky veřejně či neveřejně nabízených objektů. A tato nabídka se dále rozšiřuje. Pohledy vlastníků a investorů se na lukrativnost prodávaného hotelu či penzionu v některých kritických bodech mohou zásadně rozcházet.

Požadovaná cena

Samozřejmě, že majitel chce prodat za pokud možno co nejvyšší cenu. V mnoha případech investoval roky svého života, aby vybudoval prosperující hotel či pen­zion. Nemalé částky stály rekonstrukce a investice do zvelebení objektu a jeho služeb. Know-how, léty vybudovaný marketing a duševní vlastnictví spojené se značkou mají také svoji hodnotu. Navíc z pohledu výstavby (nárůst cen pozemků, současné sazby za stavební práce a hodnota vybavení) není přece možné, aby prodejní cena nebyla mnohonásobně vyšší než pořizovací částka, kterou do akvizice anebo výstavby majitel historicky investoval.

Naopak investor částku téměř vždy považuje za neadekvátní. Hodnota nemovitého majetku pro něj není měřítko. Investor se na koupi nedívá jako na investici do rezidenční nemovitosti (bytu či domu), kdy je podstatná cena za metr čtvereční. Dívá se na to z pohledu investice do podnikání. Zajímá ho především počet pokojů (u hotelu) nebo lůžek (u penzionů). Z ubytování obvykle plyne nejvyšší zisk. V některých případech investoři dokonce přepočítávají požadovanou částku pouze na počet pokojů a nezohledňují ostatní části hotelu (wellness, lázeňskou kliniku, sportoviště, velikost pozemků). Dále se pak ve svých propočtech zaměřují na nutné investice do rekonstrukce pokojů, kuchyně, technologií, výtahů atp. Tyto, z jejich pohledu, nutné náklady samozřejmě promítají do celkové ceny.

Výnos neboli návratnost investice

Toto je kritérium, které v drtivé většině majitelé opomíjejí. Přitom je to zřejmě nedůležitější měřítko, obzvláště při určování prodejní ceny. Z pohledu majitelů generuje hotel či penzion většinou zajímavé tržby či alespoň nabízí zajímavý potenciál. Majitelé obvykle předpokládají, že investor je v tomto oboru zběhlý a vytvoří své kalkulace a rozpočty, které samozřejmě musejí vyznít pozitivně.

Investora naopak velmi zajímá současný výnos, tedy zisk před zdaněním a odpisy. Z tohoto údaje si propočítá rychlost návratnosti investice, jestli bude například deset nebo dvanáct let. V návaznosti na lokalitu pak toto investor vyhodnotí jako zajímavou investiční příležitost, či nikoli. Výše výnosu se samozřejmě liší region od regionu. V posledních letech se navíc tato očekávání začínají měnit. Dříve byl regionální hotel či penzion zajímavý již s 8% výnosem, tedy návratností za 12,5 roku. V současné době je obvyklé, že objekt, který nenabízí 10 a více procent, tedy desetiletou a kratší návratnost, není pro investora zajímavý. Ne všichni investoři totiž musejí být zároveň i provozovateli a pronájmem se výnos pro investora značně snižuje.

Celkový ekonomický trend společnosti

V současné době se ubytovacím zařízením v České republice daří. Při porovnání dat Českého statistického úřadu vyplývá, že v České republice za posledních deset let, tedy od roku 2010 do roku 2019, došlo k významnému nárůstu počtu příjezdů hostů do hromadných ubytovacích zařízení, a to o 80 %. V celkovém počtu přenocování pak došlo k nárůstu o téměř 55 %. Majitelé, až na drobné výjimky, mohou jasně deklarovat nárůst celkové obsazenosti i celkových tržeb během posledních letech.

Nicméně investoři se na budoucnost dívají s nejistotou. Ekonomika vykazuje známky drobného ochlazení a v médiích se častěji skloňují pojem recese a s tím plynoucí obavy. Investoři také poukazují na nadhodnocené ceny nemovitostí nejen v Praze, ale i v regionech. Někteří očekávají, že cena nemovitostí se v případě ekonomické krize bude muset zákonitě snížit, a to převážně v regionech. Chtějí si tedy počkat na období, které bude pro ně příznivější a případné koupě hotelů a penzionů oddalují. Dále Česká republika vykazuje vysokou míru zaměstnanosti. Najít v posledních letech kvalitní personál, nejen řadové zaměstnance, ale i střední a vyšší management, nebylo snadné. Platy zaměstnanců významně rostou. Stejně tak stoupají ceny energií a surovin. V neposlední řadě je třeba zmínit, že hotelnictví je bráno jako rizikovější forma podnikání. Získání úvěru je mnohdy složitější než v jiném oboru.

Jak tedy zaujmout potenciálního investora

Pokud majitel plánuje prodej ubytovacího zařízení, měl by hotel či penzion pro tento záměr připravit.

• Výnos: Majitel by se měl zaměřit na výkon. Čím zajímavější výnos, tím se ubytovací zařízení stává pro investora lukrativnějším. Toto je i důležitý ukazatel pro bankovní domy v případě, že kupující bude akvizici zčásti financovat formou úvěru.
• Kontrola nákladů: Vysoké tržby ani obsazenost nemusejí garantovat zajímavý výnos. Je potřeba, aby majitel měl výši nákladů pod kontrolou a dokázal je investorovi jasně doložit a vysvětlit.
• Lidský kapitál: Mít stálý a spolehlivý tým zaměstnanců, který může investor převzít spolu s koupí nemovitosti nebo společnosti.
• Investice do objektu: Majitel by se měl o objekt starat s péčí řádného hospodáře. Pro investora je objekt zajímavější, pokud není nucen do něj zásadně investovat ihned po akvizici.
• Veřejná profilace objektu: Vytvořit kvalitní obchodní značku, disponovat kvalitními webovými stránkami, „real time“ rezervačním systémem a vysokým on-line hodnocením od hostů.
• Technické informace: Mít připraveny aktuální plány podlaží s výkazy výměr, historii objektu, informace o technolo­giích s upřesněním jejích instalací.