Ti, kteří pronajímají byty prostřednictvím platforem Airbnb nebo booking.com, v létě jistě zbystřili, když Městský soud v Praze dal zapravdu finanční správě a v konkrétním případě posoudil pronájem bytu přes Airbnb z daňového hlediska jako ubytování. Těsně poté Magistrát hlavního města Prahy rozhodl, že byt využívaný přes Airbnb musí projít rekolaudací, aby v něm bylo možné krátkodobě ubytovávat hosty. V loňském roce jsme zaznamenali také rozhodnutí ve prospěch SVJ, které se rozhodlo ve svém domě pronájem přes platformy omezit. Mohlo by se tedy zdát, že minimálně veřejná správa se nyní hecuje v tom, kdo dojde ve svých krocích proti této sdílené ekonomice dále. Cílem je dosáhnout toho, aby pro poskytovatele pronájmu/ubytování přes Airbnb a pro provozovatele penzionů a hotelů platila stejná pravidla. V tomto článku se podíváme na to, jaká ta pravidla jsou, a zda pronajímateli přes Airbnb vůbec stojí za to tvářit se, že není podnikatelem a přijímat v té souvislosti nejrůznější preventivní opatření.
Na úvod připomeňme, že vše se točí kolem toho, co je poskytováním ubytování a co je nájmem. Nájem slouží k uspokojení dlouhodobé bytové potřeby nájemců. Naopak ubytování neboli přechodný nájem slouží k uspokojení potřeby přechodného ubytování typicky za pracovními účely nebo za účelem rekreace. Zatímco pronajímatel zajišťuje pro nájemce po dobu nájmu pouze nezbytné služby, s poskytnutím ubytovací služby typicky souvisí zajištění úklidu užívaných prostor, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb. Kritériím, která mohou ubytování a nájem odlišit, jsme se podrobně věnovali již v článku: Jak danit příjmy ze sdíleného „ubytování“?.
Poskytování ubytování je podnikáním, a proto je potřeba začít opatřením živnostenského oprávnění. Ubytování je živností volnou, jediné podmínky, které musí žadatel o oprávnění při ohlášení své činnosti splnit, je být svéprávný a bezúhonný. Vyplnění příslušného elektronického formuláře podnikateli zabere jen několik hodin. Správní poplatek 1000 Kč je možné uhradit převodem.
To, jestli bude nutné platit i pojistné na sociální zabezpečení, bude záležet na tom, zda je podnikání vykonáváno jako činnost hlavní nebo vedlejší. Pokud je poskytování ubytování hlavní činností fyzické osoby, pak musí podnikatel platit vždy zálohy na pojistné na důchodové pojištění a příspěvek na státní politiku zaměstnanosti. Tyto platby však mohou být zahrnuty v takzvané paušální dani. Pokud však podnikatel poskytuje ubytování pouze jako přivýdělek ke stálému zaměstnání, bude podnikání vedlejší činností. Z té není nutné platit pojistné v případě, že celoroční příjem nepřesáhne rozhodnou částku. Její výše se mění každým rokem a pro rok 2021 je stanovena na 85.058 Kč. Při vyšších příjmech bude nutné pojistné zaplatit, i když se jedná pouze o vedlejší činnost.
Fyzické osoby podnikající musí z příjmů z ubytování platit zdravotní pojištění vždy. Na rozdíl od sociálního zabezpečení nezáleží na tom, zda jsou příjmy z Airbnb pouze přivýdělkem vedle zaměstnání, ani to, zda je výše příjmů minimální. Pokud jsou příjmy z Airbnb hlavní činností, musí podnikatel platit zálohy na zdravotní pojištění měsíčně, případně mohou být zahrnuty v takzvané paušální dani. Pokud jsou příjmy z podnikání vedlejší činností, měsíční zálohy se neplatí, ale jednou ročně je třeba podat přehled o příjmech a výdajích za kalendářní rok, ze kterého vyplyne částka na zdravotní pojištění, kterou je třeba doplatit.
Příjmy z ubytování se musí danit daní z příjmů a někdy i daní z přidané hodnoty. Tyto příjmy se daní jako příjmy z nezávislé činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ne jako příjmy z nájmu podle § 9. Většinou se však pronajímatelé nevyhnou ani dani z přidané hodnoty, a to nejen když překročí hranici jednoho milionu korun ročně. I když obrat jeden milion nepřekročí, budou zpravidla takzvanou osobou identifikovanou k dani, a to z důvodu, že spolupracují s podnikatelem z jiného členského státu. Airbnb má totiž sídlo pro evropské podnikatele v Lucembursku. Daň z přidané hodnoty zaplatí podnikatelé pouze ze servisního poplatku, který platí Airbnb.
Každá stavba má sloužit k určitému účelu. Ten je vymezen v kolaudačním rozhodnutí, oznámení o užívání stavby, v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení. Poskytovat ubytovací služby lze primárně ve stavbě ubytovacího zařízení, není však zcela vyloučeno tyto služby poskytovat i ve stavbě pro bydlení. Tak se může dít v případě, kdy je stavba využívána k poskytování ubytovacích služeb jen z části a ve svém zbytku je využívána za účelem bydlení. Tak tomu typicky bude při nabízení jednoho pokoje v rámci bytu, ve kterém poskytovatel ubytování sám bydlí. Je-li však stavba pro bydlení využívána výlučně k poskytování krátkodobého ubytování, je potřeba účel užívání stavby změnit.
Ke změně účelu užívání stavby je potřeba, aby vlastník nemovitosti svůj záměr změny oznámil stavebnímu úřadu na předepsaném formuláři. Pokud je oznámení úplné a splňuje všechny předepsané podmínky, vydá stavební úřad do 30 dnů souhlas se změnou v užívání. Vydání souhlasu je zpoplatněno a dle aktuálního sazebníku činí 500 Kč. V opačném případě, kdy oznámení úplné není, vydá stavební úřad usnesení, kterým projednávání změny v užívání stavby „překlopí“ do správního řízení. Výsledkem řízení je rozhodnutí o povolení či zamítnutí změny užívání. Za vydání rozhodnutí o povolení změny je třeba dle aktuálního sazebníku zaplatit poplatek ve výši 1000 Kč.
Ačkoliv odpadky od ubytovaných přes Airbnb a odpadky dlouhodobých nájemců jsou stejné, z právního hlediska se nejedná o běžný komunální odpad. Ubytovatelé musí uzavřít smlouvu s obcí, aby mohli využít systém nakládání s komunálním odpadem. Pokud to obec neumožňuje, nebo smlouvu uzavřít nechce, pak musí podnikatelé uzavřít zvláštní smlouvu přímo se svozovou společností.
Od 1. 1. 2020 se platí poplatek z pobytu. Ten musí ubytovatel odvést za většinu osob, které se v obci ubytovaly na dobu nepřesahující 60 dnů. Výši poplatku stanovuje obec, její maximální výše je 50 Kč/noc/osoba. S povinností ubytovatele uhradit poplatek z pobytu se váže i povinnost vést evidenční knihu.
Dále musí ubytovatel do tří pracovních dnů ohlásit ubytování cizinců na cizineckou policii. Tato povinnost se vztahuje jak na cizince z EU, tak na cizince ze třetích zemí. Ohlášení musí podnikatelé provést prostřednictvím aplikace Ubyport.
Konečně, smlouva o ubytování uzavřená mezi podnikatelem a zákazníkem je spotřebitelskou smlouvou, z čehož se pro podnikatele odvíjí další povinnosti stanovené v zákoně o ochraně spotřebitele a občanském zákoníku. Neměli by proto zapomenout na poučení spotřebitele o podmínkách reklamace nebo o možnostech řešit případný spor mimosoudně. Zda tyto informace předá podnikatel elektronicky ve formě obchodních podmínek, nebo je zákazník nalezne v písemné formě, když se ubytuje, je na uvážení ubytovatele.
Je vidět, že pokud bude novopečený poskytovatel ubytování přes Airbnb důsledný, musí splnit v porovnání s pronájmem mnohem více povinností. Na druhou stranu, žádná z těchto povinností od něj nevyžaduje získání speciální kvalifikace. Jde spíše o další nemilou administrativu a komunikaci směřující k obstarání povolení a s tím spojené časové a reálné náklady, přičemž ale většinu těchto nepopulárních činností lze outsourcovat. Posouzení, zda se stále vyplatí zůstat v šedé zóně, tedy bude jistě individuální a bude záviset na řadě osobních i vnějších okolností.
Vážení čtenáři, Váš oblíbený portál Celyoturismu.cz bude v horizontu 3 měsíců uzavřen. To podstatné z cestovního ruchu – vývoj, statistiky, analýzy, legislativní problematiku atd. – proto nově najdete na zpravodajském portálu Hospodářské komory ČR www.komoraplus.cz a také ve...
Krajský soud v Brně potvrdil pokutu 8,3 milionu korun, kterou rezervačnímu portálu Booking.com uložil v roce 2019 Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Vyplývá to z rozsudku zveřejněného na elektronické úřední desce soudu.
Ministerstvo pro místní rozvoj pracuje na novele, která umožní obcím regulovat sdílené ubytování typu Airbnb na jejich území, ale také jasně odliší příležitostný pronájem od hotelových apartmánů. V tiskové zprávě o tom informoval mluvčí ministerstva pro místní...
