Pronájem přes Airbnb 2026: kdy jste podnikatel, jaké daně platit a co hlásit

Pronajímáte byt nebo pokoj přes Airbnb a nejste si jistí, jestli jde o běžný nájem, nebo o podnikání? Podle finanční správy i soudů jde v naprosté většině případů o poskytování ubytovacích služeb: to znamená živnost, daň z příjmů podle jiného paragrafu než u klasického nájmu a často i registraci k DPH. Tento průvodce shrnuje, co všechno musí hostitel na Airbnb v roce 2026 řešit, od živnostenského oprávnění po místní poplatky.

Nájem, nebo ubytování? Proč na tom všechno stojí

Zákon rozlišuje dvě situace, které se navenek můžou podobat, ale daňově i právně jde o něco jiného.

Nájem uspokojuje dlouhodobou bytovou potřebu (týdny až měsíce) a pronajímatel zajišťuje jen nezbytné služby: vodu, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor. Údržbu a drobné opravy si běžně řeší nájemce sám.

Ubytování (přechodný nájem) slouží krátkodobému pobytu za účelem práce nebo rekreace. Typicky k němu patří úklid pokoje, výměna ložního prádla a ručníků, poskytnutí toaletních potřeb, případně snídaně. Finanční správa i soudy (například Městský soud v Praze) opakovaně potvrdily, že klasický pronájem bytu přes Airbnb těmto znakům odpovídá, a jde tedy o ubytování, ne o nájem.

Proč je to důležité: pokud jde o ubytování, příjmy se daní podle § 7 zákona o daních z příjmů (příjmy ze samostatné činnosti), ne podle § 9 (příjmy z nájmu). A na samostatnou činnost, i neohlášenou, se váže povinnost mít živnostenské oprávnění a platit z ní příslušné odvody.

Skutečnost, že ubytování nabízíte přes internetovou platformu, na posouzení nic nemění. Stejně tak nehraje roli, jestli si Airbnb interně říká „hostitel“ a ne „podnikatel“: rozhoduje obsah činnosti, ne to, jak ji platforma nazve.

Živnostenské oprávnění

Poskytování ubytování je podnikání, takže je potřeba mít živnostenské oprávnění. Jde o volnou živnost (obor „Ubytovací služby“), takže žadatel nemusí dokládat žádnou kvalifikaci: stačí být svéprávný a bezúhonný. Ohlášení lze podat elektronicky a vyřízení zabere řádově dny.

Byt nebo pokoj, který k ubytování používáte, je zároveň potřeba nahlásit jako provozovnu.

Kdy platíte sociální pojištění

Záleží na tom, jestli je poskytování ubytování vaše hlavní, nebo vedlejší výdělečná činnost.

• Hlavní činnost: zálohy na sociální pojištění platíte vždy, bez ohledu na výši příjmů.
• Vedlejší činnost (přivýdělek ke stálému zaměstnání, k mateřské, ke studiu): pojistné se platí jen tehdy, pokud roční daňový základ z podnikání přesáhne takzvanou rozhodnou částku. Pro rok 2026 je stanovena na 117 521 Kč (podle ČSSZ, s poměrným snížením o 9 794 Kč za každý měsíc, kdy vedlejší činnost netrvala). Pod touto hranicí se sociální pojištění z vedlejší činnosti neplatí, jen se jednou ročně podává přehled o příjmech a výdajích.

Zdravotní pojištění: platí se vždy

Na rozdíl od sociálního pojištění zdravotní pojištění musí platit každá fyzická osoba podnikající, bez ohledu na to, jestli jde o hlavní, nebo vedlejší činnost, a bez ohledu na výši příjmů.

• Při hlavní činnosti se platí měsíční zálohy (nebo je lze zahrnout do paušální daně, viz níže).
• Při vedlejší činnosti se měsíční zálohy neplatí, ale jednou ročně se podává přehled o příjmech a výdajích, ze kterého vyplyne případný doplatek.

Pro rok 2026 činí minimální měsíční pojistné na zdravotní pojištění OSVČ přibližně 3 306 Kč (vychází z poloviny průměrné mzdy 48 967 Kč).

Daň z příjmů

Příjmy z ubytování se daní podle § 7 ZDP jako příjmy ze samostatné činnosti. Platí běžná progresivní sazba daně z příjmů fyzických osob: 15 % do ročního základu daně 1 762 812 Kč (pro rok 2026), nad touto hranicí 23 % z části přesahující limit.

Výdaje lze uplatnit:

• ve skutečné výši podle dokladů, nebo
• paušálem: podnikatel s živnostenským oprávněním může uplatnit výdaje ve výši 60 % z příjmů. Bez živnostenského oprávnění (což finanční správa nedoporučuje, ale u některých krátkodobých pronájmů se to v praxi řeší individuálně) je strop nižší.

Daňové přiznání musí podat každý, jehož zdanitelné roční příjmy přesáhly zákonný limit (aktuálně 50 000 Kč), pokud nejde o příjmy osvobozené nebo zdaněné srážkovou daní.

Paušální daň jako zjednodušení

Pokud jste OSVČ s ubytováním jako hlavní činností a nejste plátci DPH, můžete zvolit paušální režim: jedna měsíční platba pokryje daň z příjmů, sociální i zdravotní pojištění dohromady. Pro rok 2026 platí tři pásma podle výše příjmů a podílu výdajového paušálu. Měsíční částka v prvním pásmu byla od ledna do června 2026 9 984 Kč, od 1. července 2026 ji finanční správa retroaktivně snížila na 9 162 Kč (kvůli úpravě odvodů OSVČ na důchodové pojištění); poplatníkům v prvním pásmu z toho plyne přeplatek za leden až červen, který lze započíst na některou z dalších záloh. Podmínkou vstupu do paušálního režimu je roční příjem do 2 milionů Kč a splnění dalších kritérií (podíl příjmů, na které lze uplatnit výdajový paušál).

DPH: i neplátci často musí odvádět

Tady se hostitelé nejčastěji spletou. I když neplatíte DPH z tuzemských tržeb, může se vás týkat postavení identifikované osoby: vzniká mimo jiné při přijetí služby od osoby z jiného členského státu EU, bez ohledu na částku. Airbnb má sídlo v Lucembursku, takže provize, kterou platforma strhává z vaší tržby, je přeshraniční službou. Z této provize proto zpravidla musíte přiznat a odvést DPH, i když jinak DPH neřešíte.

Od 1. ledna 2025 se obrat pro účely DPH počítá za kalendářní rok (leden až prosinec), ne za 12 po sobě jdoucích měsíců jako dřív. Pokud celkový obrat z podnikání (nejen z ubytování) přesáhne v kalendářním roce 2 000 000 Kč, stáváte se plátcem DPH od 1. ledna následujícího roku. Pokud obrat přesáhne rovnou 2 536 500 Kč, stáváte se plátcem už následující den po překročení této částky, bez odkladu do nového roku.

Přesné nastavení DPH u konkrétního typu příjmu (identifikovaná osoba, plátcovství, nárok na odpočet) je natolik individuální, že se vyplatí probrat ho s daňovým poradcem. Chyba v této oblasti bývá nákladnější než samotné poradenství.

Stavební, požární a hygienické předpisy

Účel užívání stavby je daný kolaudačním rozhodnutím nebo souhlasem. Pokud pronajímáte jen pokoj v bytě, kde sami bydlíte, obvykle není potřeba nic měnit. Pokud ale byt slouží výhradně ke krátkodobému ubytování hostů, je nutné oznámit stavebnímu úřadu změnu v užívání stavby.

Stavební úřad při úplném oznámení vydá souhlas do 30 dnů, poplatek se řádově pohybuje ve stovkách korun. Pokud oznámení není úplné, věc se řeší ve správním řízení a vydání rozhodnutí je zpoplatněno vyšší částkou (řádově tisíc korun). Přesnou aktuální výši poplatků najdete v sazebníku správních poplatků platném v roce podání.

Odpad, místní poplatky a evidence cizinců

• Podnikatelský odpad: odpad od ubytovaných hostů se z právního hlediska nepovažuje za běžný komunální odpad. Ubytovatel musí mít smlouvu s obcí na zapojení do systému nakládání s odpadem, nebo (pokud to obec neumožňuje) přímo se svozovou společností.
• Poplatek z pobytu: obce jej vybírají za většinu hostů ubytovaných na dobu do 60 dnů, maximální sazba je 50 Kč za osobu a noc, konkrétní výši stanovuje obec (Praha i řada dalších měst sazbu využívá naplno). S touto povinností se pojí i vedení evidenční knihy hostů.
• Evidence cizinců: ubytování cizince (z EU i mimo EU) je nutné do tří pracovních dnů nahlásit cizinecké policii přes aplikaci Ubyport.

Co přináší eTurista

Stát dlouhodobě připravuje jednotný registr ubytovaných hostů s pracovním názvem eTurista, který by měl sjednotit hlášení pro živnostenský úřad, cizineckou policii i obec (místní poplatek) do jednoho místa. Podle informací Ministerstva pro místní rozvoj ale k polovině roku 2026 novela zákona ještě nebyla schválena Poslaneckou sněmovnou. Původní návrh narazil na výhrady k rozsahu sbíraných osobních údajů, systém je zatím v interní testovací fázi.

Prakticky to znamená: registraci do eTuristy zatím nikdo nevyžaduje, ale je rozumné počítat s tím, že jednotné hlášení hostů (a propojení s platformami typu Airbnb a Booking) v dohledné době přijde. Aktuální stav legislativy stojí za to sledovat přímo na stránkách MMR, protože termíny se v průběhu přípravy měnily.

Praktické shrnutí

Konkrétní částky (poplatky, sazby, limity) se rok od roku mění, ověřte si je vždy před podáním na aktuálních stránkách finanční správy, ČSSZ nebo své zdravotní pojišťovny.